يوم ما تمضي عقد شراء شقة من المطور بيبقى يوم فرحة، والسيلز بيقولك “ده عقد موحّد، كل الناس بتمضي عليه”. بس العقد ده هو الحاجة الوحيدة اللي هتحميك لو حصلت أي مشكلة بعد كده. كلام السيلز والبروشور والإعلان مش ليهم قيمة قدام البند المكتوب.
المقال ده مش بديل عن محامي. هو بيعرّفك البنود اللي لازم تفهمها وتسأل عنها، علشان تدخل الاجتماع مع المحامي وإنت عارف بتدور على إيه.
1. بيانات الوحدة والمساحة
اتأكد إن العقد فيه رقم الوحدة والمبنى والدور والمرحلة، ومعاه رسم كروكي يوضح مكانها.
والأهم المساحة: هل الرقم ده صافي (جوه الحيطان) ولا إجمالي (شامل نصيبك من السلم والممرات والخدمات)؟ الفرق ممكن يوصل لنسبة كبيرة. اسأل كمان عن نسبة التفاوت المسموحة: لو المساحة طلعت أقل عند الاستلام، هيرجعلك فلوس؟
2. المواصفات والتشطيب
“تشطيب كامل” كلمة مطاطة. اطلب ملحق مواصفات فيه الخامات بالتفصيل: نوع السيراميك، الأدوات الصحية، الشبابيك، التكييف. من غير الملحق ده، المطور يقدر يسلّمك أي خامات ويقولك “ده تشطيب كامل”.
3. ميعاد التسليم وفترة السماح
العقد لازم يكون فيه تاريخ تسليم واضح، مش “خلال مدة مناسبة”. وغالبًا هتلاقي فترة سماح بعد الميعاد. اعرف:
- الفترة دي قد إيه؟
- لو المطور اتأخر بعدها، في غرامة تأخير لصالحك؟ كام؟
- من حقك تفسخ العقد وتسترد فلوسك لو التأخير زاد عن مدة معينة؟
4. جدول السداد وغرامة تأخير الأقساط
جدول الأقساط لازم يكون ملحق بالعقد بالتواريخ والمبالغ. شوف كمان العقوبة لو إنت اتأخرت: غرامة؟ فوايد؟ وبعد كام قسط متأخر المطور من حقه يفسخ؟
قارن الشرطين ببعض: لو العقد قاسي عليك في تأخير الأقساط ومتسامح جدًا مع المطور في تأخير التسليم، ده عقد مش متوازن.
5. شروط الفسخ واسترداد الفلوس
لو احتجت تلغي لأي سبب، هتسترد كام؟ في بعض العقود المطور بيخصم نسبة كبيرة من المدفوع. اعرفها من الأول.
6. التنازل وإعادة البيع
لو ناوي تبيع الوحدة قبل الاستلام، ده بند مهم جدًا:
- مسموحلك تتنازل عن الوحدة لحد تاني قبل الاستلام؟
- لازم تكون دفعت نسبة معينة الأول؟
- رسوم التنازل كام؟
البند ده بيأثر مباشرة على قدرتك تعمل ربح من إعادة البيع. اتكلمنا عن الفرق بين الشراء من المطور والـ Resale في مقال سابق.
7. وديعة الصيانة واتحاد الملاك
اعرف وديعة الصيانة كام، وتتدفع إمتى، ومين بيديرها، وهل ممكن المطور يطلب زيادة بعدين. واسأل إمتى هيتشكل اتحاد الملاك وهيستلم إدارة الكمبوند.
8. ملكية الأرض والتسجيل
العقد لازم يوضح إن الأرض ملك المطور أو إن ليه حق التصرف فيها. واسأل: الوحدة هتتسجل إزاي وإمتى؟ مين اللي هيتحمل مصاريف التسجيل؟ في فرق بين صحة التوقيع اللي بتثبت إن المطور مضى العقد، والتسجيل في الشهر العقاري اللي بيثبت ملكيتك قدام الكل. المحامي هيشرحلك الأنسب لحالتك.
9. القوة القاهرة
أغلب العقود فيها بند بيعفي المطور من التأخير في “الظروف القاهرة”. المشكلة لما البند ده يبقى واسع جدًا لدرجة إنه يغطي أي حاجة. اطلب يكون محدد: حروب، كوارث، قرارات حكومية، مش “ظروف السوق”.
10. تسوية النزاعات
لو حصل خلاف، هيتحل فين؟ محاكم ولا تحكيم؟ وفين بالظبط؟ التحكيم ممكن يبقى أسرع لكنه أغلى. خليك عارف ده من البداية.
قبل ما تمضي عقد شراء شقة من المطور
- خد نسخة من العقد قبل يوم التوقيع بأيام، مش في نفس اليوم.
- اعرضه على محامي متخصص في العقارات.
- اتأكد إن كل ملحق (المواصفات، الكروكي، جدول السداد) مختوم وممضي.
- أي وعد من السيلز اطلب يتكتب في العقد أو ملحق.
- احتفظ بأصل العقد وكل إيصالات الدفع.
باختصار، عقد شراء شقة من المطور مش مجرد ورق بتمضي عليه، ده الضمان الوحيد لحقك لو حصل أي تأخير أو خلاف. خد وقتك في قراءة كل بند، واسأل عن أي حاجة مش واضحة، ومتمضيش غير لما تكون فاهم كل كلمة.
أسئلة شائعة عن عقد شراء شقة من المطور
ينفع أعدّل في عقد المطور؟ المطورين الكبار نادرًا بيعدّلوا العقد الأساسي، لكن ممكن يقبلوا ملحق إضافي أو توضيح مكتوب. اطلب وماتخافش.
هل العقد الابتدائي كافي؟ العقد الابتدائي بيثبت حقك قدام المطور، بس التسجيل هو اللي بيثبت ملكيتك قدام الكل. اسأل المحامي عن الخطوات بعد الاستلام.
عايز حد يراجع معاك العقد قبل ما تمضي؟ فريق وايتي بيوضّح لك البنود المهمة ويرشحلك محامي متخصص. احجز استشارة مجانية أو كلمنا على 01105033822.
اقرأ كمان: دليل شراء أول شقة في مصر · أخطاء شائعة عند شراء وحدة تحت الإنشاء
اشترك في النقاش